지난 40년간 통화량 증가와 아파트 가격의 상관관계

경제학자 밀턴 프리드먼은 "인플레이션은 언제 어디서나 화폐적 현상"이라고 말했습니다. 한국의 지난 40여 년 자료를 살펴보면 그의 주장을 실감할 수 있는데요. 1986년부터 2023년까지 우리나라의 명목 GDP는 연평균 8.8% 성장했지만, 통화량(M2)은 무려 12.7%나 늘어났습니다.

특히 최근 코로나19 위기 시기에는 경기 부양을 위한 적극적 통화 정책으로 인해 통화량이 급증했고, 그 영향으로 아파트 가격도 가파르게 오른 것으로 나타났죠. 실제로 2021년에는 서울 아파트 가격이 전년 대비 15.1%나 뛰었습니다.

이는 비단 최근의 이야기만은 아닙니다. 1978년 강남 은마아파트의 분양가와 2024년 현재 시세를 비교해 보면 연평균 상승률이 11%에 이릅니다. 같은 기간 서울 시내 짜장면 가격은 8.6% 올랐는데요. 이는 각각 통화량 증가율(12.7%)과 명목 GDP 상승률(8.8%)과 유사한 수준입니다.

이처럼 장기적으로 보면 부동산 가격은 경제 성장률을 웃도는 통화량 증가율을 따라가는 경향이 있습니다. 여기에는 부동산이 갖는 필수재이자 투자재로서의 속성이 영향을 미친 것으로 보입니다.

물론 개별 부동산마다 입지나 수요공급 여건 등 고려해야 할 변수가 많기에 섣부른 일반화는 주의해야 할 것 같네요. 하지만 인플레이션에 대한 장기적 헷지 수단으로서 부동산의 가치는 분명해 보입니다. 투자에 앞서 전문가의 조언을 구하는 지혜가 필요할 때입니다.

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The Correlation Between Money Supply Growth and Apartment Prices Over the Past 40 Years

Economist Milton Friedman once said, "Inflation is always and everywhere a monetary phenomenon." A look at the data from the past 40 years in Korea brings his assertion to life. From 1986 to 2023, while Korea's nominal GDP grew at an annual average of 8.8%, the money supply (M2) surged by a staggering 12.7%.

Especially during the recent COVID-19 crisis, aggressive monetary policies aimed at boosting the economy led to a rapid increase in money supply, which in turn drove up apartment prices sharply. In fact, in 2021, Seoul apartment prices jumped by 15.1% compared to the previous year.

This is not just a recent story. Comparing the presale price of Gangnam's Eunma Apartments in 1978 with its current market price in 2024 reveals an average annual increase of 11%. During the same period, the price of jajangmyeon (black bean sauce noodles) in Seoul rose by 8.6%, similar to the money supply growth rate (12.7%) and nominal GDP growth rate (8.8%), respectively.

Thus, in the long run, real estate prices tend to follow the money supply growth rate, which outpaces economic growth. This seems to be influenced by the essential and investment properties of real estate.

Of course, we should be cautious about hasty generalizations, as there are many variables to consider, such as location and supply-demand conditions for individual properties. However, the value of real estate as a long-term hedge against inflation seems evident. Seeking expert advice before investing is a wise approach.

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